Ankauf für Fonds für Nachhaltige
Wohnimmobilien
Mission Investing: Gesellschatliche und ökologische
Impulse mit Nachhaltigen Wohnimmobilien
Mehr Mieterfreundlichkeit und Umweltfreundlichkeit in deutschen
Großstädten
Veröffentlicht am 22. Januar
2013
Von Christoph Marloh
Mission
Investing erlaubt es Stiftungen, ihren Kapitalstock für den Stiftungszweck
wirken zu lassen. Der bundesdeutsche Zinshausmarkt bietet sich dazu gegenwärtig
insbesondere an. Wohnungen werden in den dynamischen Großstädten immer knapper.
Steigende Kosten verdrängen Familien sowie Alleinerziehende. Durch eine
mieterfreundliche Bewirtschaftung und
durch ausgabensparende energetische Modernisierungen können Stiftungen einen Beitrag zum Erhalt von
Sozialstrukturen und zum Ressourcenschutz leisten. Als Investment
erwirtschaften Nachhaltige Wohnimmobilien konjunkturstabile Erträge und
registrieren fortlaufende Wertsteigerungen.
Die
Mehrheit der vermögenden Stiftungen in Deutschland beabsichtigt, ihr
Stiftungsvermögen in den kommenden Jahren völlig im Gleichklang mit dem Zweck
der Stiftung zu investieren. Hiermit folgt die Bundesrepublik den Vereinigten
Staaten von Amerika, wo sich das Volumen des Mission Investing auf Grund einer
entwickelten Infrastruktur in den letzten 20 Jahren verdreifacht hat. Die
jetzige Niedrigzinsphase veranlaßt mittlere gemeinnützige Stiftungen, ihre
Investitionsstrategie zu überdenken und dabei die strikte organisatorische
Abgrenzung von Vermögensverwaltung und Mittelverwendung zu hinterfragen. Der
Hebel ist groß: schon mit der zweckentsprechenden Investition von 15% ihres
liquiden Vermögens könnten deutsche gemeinnützige Stiftungen dreimal soviel
bewegen, wie mit ihrer vollständigen Fördertätigkeit. Auch das Risiko von
Widersprüchen zwischen Investitionen und Stiftungszweck kann auf diese Weise
wesentlich reduziert werden.
Wohnhäuser
sind für gemeinnützige Stiftungen in Anbetracht niedriger Zinsen inzwischen
gefragte Kapitalanlagen. Die Erträge sind konjunkturbeständig. Passende Objekte
befinden sich in gut eingewachsenen begehrten Stadtlagen oder im stadtnahen
Einzugsgebiet und verfügen über stabile Mieterstrukturen. Öffentlicher Personennahverkehr, Versorgung
und Schulen sind in der nahen Umgebung zu finden. Durch Zuwanderung und geringe
Neubautätigkeit sind in den dynamischen Großstädten kontinuierliche
Wertzuwächse zu verzeichnen.
Der
soziale Nachteil: Wohnungen werden in Metropolen wie Hamburg und Berlin laufend
teurer. Steigende Mieten und Energiepreise verdrängen Familien und
alleinerziehende Elternteile aus Zentrumslagen. Durch eine mieterfreundliche
Bewirtschaftung und kostensparende energetische Modernisierungen können
Stiftungen einen Beitrag zur Erhaltung von städtischen sozialen Strukturen und
zum Schutz der Umwelt leisten.
Bei
einem nachhaltig bewirtschafteten Hamburger Immobilienportfolio, an dem
zahlreiche deutsche Stiftungen beteiligt sind, konnte die Gesamtbelastung der
vorhandenen Mieter in den letzten 4 Jahren konstant gehalten werden. Ungeachtet
erhöhter Preise erhöhte sich die monatliche Gesamtmiete lediglich um 1%. Im
gleichen Zeitabschnitt konnten die Nettomieterlöse aus bestehenden Mieten
dagegen um 14% gesteigert werden. Ermöglicht wurde dieses mithilfe einer
Reduzierung der Nebenkosten, die sich allein in 2012 um 19% verminderten.
In den
kommenden Jahren sind zusätzliche Reduktionen durch energetische
Modernisierungen vorgesehen. Objekte der 1960er und 70er Jahre, die stellenweise
exzellente Anfangsrenditen aufweisen, haben vielfach einen hohen Energiebedarf
von 30 Liter Heizöl pro m2 und Jahr oder mehr. Zum Vergleich: Neubauten liegen
bei etwa 5 Liter.
Die
Ausgestaltung der Modernisierungen ist vom jeweiligen Objekt abhängig. Zumeist
findet eine Aufwertung der Gebäudehülle statt - durch Installation neuer
Fenster und die Isolierung von Außenwänden und Geschossdecken. Hierbei werden
mineralische Dämmstoffe präferiert, weil sie umweltschonend und brandsicher
sind. Moderne Zentralheizungen mit Solarthermie-Unterstützung bieten eine
exzellente Brennstoffausnutzung. So lässt sich in den genannten Altersklassen
bis zu 80% der Energie einsparen.
Die
Aufwendung der energetischen Modernisierung betragen nach Berechnungen der
Deutschen Energieagentur durchschnittlich 275 EUR pro m2. Diese amortisieren
sich zu 110% binnen von zehn Jahren durch die rechtlich zulässige Umlage auf
die Mieten. Energetische Optimierungen sind folglich nicht nur wertsteigernd.
Die Umlage erhöht auch die Mieterträge um eine 11%-Komponente. Durch die
Anfertigung von aktualisierten Energiebilanzen wird vor Beginn der
Modernisierungen sichergestellt, daß alle Baumaßnahmen für bestehende Mieter
großteils bruttomietenneutral vollzogen werden können.
Im
vorgenannten Hamburger Wohnungsportfolio wird der lokale Arbeitsmarkt durch
Übertragung von Hauswartdiensten an Mieter gefördert. So konnte in 2011 ein
handwerklich geschickter und bei den Einwohnern akzeptierter Bewohner nach
mehrjähriger Beschäftigungslosigkeit eine ihn erfüllende Aufgabe in der
Betreuung von fünf Wohnimmobilien finden. In 2012 organisierte er ein
Sommerfest für Mitbewohner und Nachbarn zugunsten der Harburger Tafel.
An
Mission Investing interessierte Stiftungen fördern die Kommunikation zwischen
Kapitalanlage und Mittelverwendung. Wenn der Stiftungszweck gesellschatliche
und ökologische Ziele verfolgt, sollte ein Anteil des Stiftungsvermögens für
Mission Investments im Feld Nachhaltiges Wohnen reserviert werden. Sofern keine
eigene Immobilienverwaltung vorhanden ist, können nachhaltige Private
Placements für Investitionen ab 50.000 EUR gezeichnet oder Exklusivprojekte mit
Aufwendungen ab 3 Mio. EUR durchgeführt werden.
Entscheidend
für den Erfolg von nachhaltigen Wohnprojekten sind glaubwürdige gesellschatliche,
ökologische und wirtschaftliche Grunddaten. In finanzieller Hinsicht sind
Marktkenntnis und Marktzugang der Erwerbsabteilung entscheidend. Diese drücken
sich in der Spezialisierung auf eine Region und in einer Erfolgsbilanz bei
Erwerb, Absatz und Bewirtschaftung aus. Gesellschatliche und ökologische Ziele
sollten vertraglich fixiert sein. Emissionen sollten über ein externes Rating
verfügen. Bei der Wahl von Beteiligungsprodukten kann eine auf nachhaltige
Kapitalanlagen spezialisierte Bank helfen.
Weitere
Angaben:
Analyse
zu Mission Investing: www.stiftungen.org
Weitere
Informationen zu Christoph Marloh finden Sie hier.
Grundbesitz 24 über Nachhaltige Wohnimmobilien für den
Substanzerhalt des Stiftungsvermögens
Negative Realzinsen als Herausforderung für Stiftungen
Veröffentlicht am 2. Januar
2012
Hamburg,
2.1.2012. Die Teuerungsraten steigen und haben die Umlaufrenditen der
Bundesanleihen längst hinter sich gelassen. Der Verbraucherpreisindex stieg in
2011um 2,7 Prozent - nach 1,5% im Schnitt der letzten zehn Jahre. Um ungefähr
4,5 Prozent stieg bereits im Februar dieses Jahres der Index der wahrgenommenen
Inflation (IWI), der auf einer besseren Gewichtung von Gütern des alltäglichen
Bedarfs basiert und die Preisrealität vieler Zuwendungsempfänger wiedergibt.
Bei einer Umlaufrendite deutscher Staatsanleihen von ungefähr 1,5% pro Jahr
folgt ein negativer Ertrag der
Stiftungsvermögen von 1 Prozent bis 3% pro Jahr. "Da Stiftungen viele
Aufgaben übernehmen, die den Staat entlasten, führt Inflation zu einer
Schmälerung bürgerschaftlichen Engagements oder zu einer nicht erwünschten
Verschiebung zu bürokratischen Strukturen", sagte
Dieser
reale Vermögensverlust ist kein Zufall, sondern das Resultat staatlicher
Kapitallenkung. Die EU-Kommission legte noch im Juni dieses Jahres einen
Basel-III-Entwurf vor, der selbst im zweiten Jahr der europäischen
Schuldenkrise Banken immer noch von einer Kapitalunterlegung aller (!)
Staatstitel des Euro-Raumes entbindet. Amerikanische Ökonomen haben das
erfolgreiche Zusammenspiel expansiver Notenbank-Maßnahmen und staatlicher
Kapitallenkung andererseits zur Minderung der öffentlichen Defizite analysiert.
So konnte durch eine lange Periode negativer realer Zinsen die
Staatsverschuldung der USA von 117 Prozent des Bruttosozialproduktes (1945) auf
35 Prozent des Bruttosozialproduktes (1973) reduziert werden. Bundesdeutsche
Zeitungen sprechen in diesem Kontext seit Frühjahr dieses Jahres von
"Zinsraub" wie auch "finanzieller Repression".
Werterhalt
mit deutschen Zinshäusern
Stiftungen
sind gesetzlich gehalten, den Bestand des Stiftungsvermögens zu bewahren. Die
Stiftungsgesetze der Länder schreiben außerdem vor, daß für die Umsetzung des
Zweckes der Stiftung nur auf die Erträge des Stiftungsvermögens nicht aber auf
die Substanz zurückgegriffen werden kann. Zurzeit stehen Stiftungen
Staatsanleihen verstärkt skeptisch gegenüber. Auch schwankende Fonds,
Fremdwährungsanlagen oder derivate-basierte "Absicherungen" werden
immer weniger als zuverlässige Anlagealteformen gesehen.
Als
renditetragender Sachwert gewinnen inländische Wohnimmobilien des Bestandes
zunehmend an Bedeutung. Deren Cash Flows haben sich über alle Konjunkturkrisen hinweg
als belastbar bewiesen. Mietanpassungen erfolgen in regelmäßigen Abständen im
gesamten Wohnungsbestand und laufend im Zuge der natürlichen Fluktuation. Durch
die Vielfältigkeit der Mietverhältnisse ist das Geschäft verwaltungsintensiv,
der Inhaber ist jedoch - verglichen mit gewerblichen Immobilien - in einer sehr
guten Verhandlungsposition. Die Wertentwicklung eines regional diversifizierten
Objektportfolios liegt seit 1977 regelmäßig oberhalb der Teuerungsrate. Dies
gilt gleichermaßen für die Freie und Hansestadt Hamburg, die, von der
Süddeutschen Zeitung in ihrer Ausgabe vom 9. September 2011 als "Juwel des
Nordens" bewertet wurde. Dort beträgt die mittlere Mietsteigerung 5,8%
laut dem Mietspiegel 2011.
"Der
Hamburger Zinshausmarkt hatte in den vergangenen beiden Jahren erhebliche
Preissteigerungen zu verzeichnen. Ein Investment ist auch gegenwärtig noch
sinnvoll. Mehr als die Hälfte der Kaltmieten liegen momentan noch unterhalb von
7 Euro pro Quadratmeter und Monat", sagt
Wertsteigerung von Wohnungsbeständen durch
Nachhaltigkeit
Eine
zeitgemäße Verbesserung von Wohnungsbeständen ist durch energetische
Optimierungen möglich. Viele Wohnimmobilien aus den Baujahren 1960 bis 1980
befinden sich in gut eingewachsenen, gefragten Stadtlagen. Durch eine
Optimierung von Gebäudehülle und Technik kann der Energieverbrauch um bis zu 80
Prozent gesenkt sowie der Wohnwert erhöht werden. Die Investitionen werden nach
geltendem Mietrecht über 10 Jahre zu 110 Prozent auf die Mieter umgelegt. Durch
den großen Einspareffekt sind die Maßnahmen warmmietenneutral. Im September
dieses Jahres forderte der Deutsche Mieterbund die Politik auf, die geplante
zusätzliche "10x10 Afa" eiligst zu verabschieden, um den Umfang der
Modernisierungen zu erhöhen. Nachhaltige Wohnimmobilien lassen sich in Zukunft
erheblich besser vermieten, weil die Energiepreise schneller als die Inflation
steigen.
Private Placements oder Publikumsfonds
Für
Investoren, die Wohnungsbestände nicht selbst administrieren wollen, kommen
Private Placements oder Publikums-Fonds in Frage. Unter den Publikumsfonds sind
geschlossene Zinshaus-Fonds auf Grund hoher Startkosten oft rechtlich nicht für
Stiftungen sinnvoll, da sie anfänglich aus den Einlagen statt aus laufenden
Erträgen auszahlen. Offene Zinshaus-Fonds bieten wegen hoher laufender Gebühren
vielfach lediglich geringe Renditen. Private Placements von
Wohnimmobilien-Spezialisten werden darum für viele Stiftungen zu einer
wirklichen Alternative.
Dazu
gehört das Private Placement "Nachhaltige
Wohnimmobilien Renditefonds Nord" der Hamburger Grundbesitz 24. Das
Management von Grundbesitz 24 hat mit Hamburger Zinshäusern seit 1998 dauerhaft
Renditen von 8% bis 11 Prozent p.a. (IRR) erwirtschaftet. Das derzeitige
Private Placement investiert Euro 19.000.000 in ein Portefeuille von
energetisch optimalen Objekten in der Metropolregion Hamburg. Die Invest-Quote
beträgt 98,5 Prozent. Die Investitionen in energetische Modernisierungen
belaufen sich auf ungefähr 14% des Volumens. Es wird nur in Euro und zu
ungefähr 50 Prozent langfristig finanziert, die Tilgung beträgt 1,5% per annum.
Die fortlaufenden Auszahlungen erfolgen dreimonatlich in Höhe von etwa 5% p.a.
und ausschließlich aus laufenden Erlösen. Das Portfolio wird viermal pro Jahr
bewertet. Die Mindestbeteiligung liegt bei Euro 200.000. Die Anleger- und
Treuhandverwaltung liegt bei Rödl & Partner. Investmententscheidungen
werden durch einen unabhängigen Investitionsausschuß getroffen.
Durch
aktives Asset Management konnten die Mieteinnahmen des Portfolios in diesem
Jahr um 8% gesteigert werden. Bestehende Mieten wurden dabei nicht erhöht. Die
Auszahlungen lagen im vorgenannten Zeitraum um 18% über Plan. Im Juni 2011
erhielt das Private Placement das A-
Rating von Invest-Report. Nähere Informationen: www.grundbesitz24.de.
Veröffentlicht am 15. Mai 2011
Der
Faktor Fünf für die Optimierung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist
erreichbar. Das ist das Resultat eines Dialoges von Grundbesitz 24 Emissionshaus
mit Professor von Weizsäcker in Hamburg
.
Die
Fonds für nachhaltige Wohnimmobilien von Grundbesitz 24 implementieren die von
Prof. von Weizsäcker eingeforderte
Effizienzsteigerung in Höhe des "Faktors Fünf". Mit seinem Buch
"Faktor Fünf - Die Formel für nachhaltiges Wachstum" stellte von
Weizsäcker in 2010 den Plan einer zukunftsfähigen, nachhaltigen Wirtschaft vor.
Zielvorstellung müsse sein, aus einer KWh fünfmal so viel Wohlstand zu erzeugen
wie bislang. Weizsäcker zeigt, wie wir Rohstoffe effizienter einsetzen und mit
der Nutzung neuer Techniken Wohlstand und Lebensqualität steigern können. Sein
Report an den Club of Rome ist eine Reaktion auf die aktuellen ökologischen
Augabenstellungen. Auf dem Kongreß des Ikowo e.V. im April in der Freien und Hansestadt
Hamburg erneuerte von Weizsäcker seine Thesen und sprach mit
"Der
Faktor Fünf für die Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbestand ist
möglich", sagt Prof. Dr. Ernst-Ulrich von Weizsäcker. "Der Wert von
Immobilien wird wackelig, wenn man die Chancen einer energieeffizienten
Bauweise verschläft. Umgekehrt wird man seine Freude an der Wertentwicklung
haben, wenn man eben diese Chancen wahrnimmt. Der Treiber ist wahrscheinlich
der Weltmarktpreis für Öl, Gas oder Strom für Heizung, Kühlung und Geräte im
Haus".
Die
Renditefonds für nachhaltige Wohnimmobilien führen energetische Sanierungen im
Bereich der Bestandswohnungen durch. Mit Einsparungen von etwa 80% des Bedarfs
an Primärenergie wird die Forderung von Weizsäckers nach einer
Effizienzsteigerung um den "Faktor Fünf" umgesetzt.
"Wir
freuen uns über die Bestätigung durch führende
Wissenschaftler. Energetische Sanierungen im Bereich der Bestandswohnungen sind
Mittel des praktischen Naturschutzes, des Schutzes der Mieter und der
Werterhöhung für Investoren", sagt
Das
Einsparpotential im derzeitigen Wohnungsbestand ist erheblich. Der Verbrauch
von Primärenergie von Mehrfamilienhäusern der Baujahre 1960 - 1978 liegt
durchschnittlich über 300 kWh pro Qm und Jahr und läßt sich durch
Modernisierung wirtschaftlich um annähernd 80% absenken. Etwa drei Viertel des
deutschen Wohnungsbestandes wurden vor 1990 errichtet.
"Die
absehbaren Energiepreissteigerungen resultieren in einem weiterhin steigenden
Ertragspotential von energetisch modernisierten Bestandswohnimmobilien im
Wettbewerb mit unsanierten Wohnimmobilien. Auch
Mieter haben Vorteile: Preisschocks wie in 2009 bis 2010 lassen Mieter von energetisch sanierten
Wohnimmobilien in Zukunft kalt", sagt
Eine
energetische Verbesserung der Gebäudehülle wird häufig durch weitere Isolierung
der Außenwände mit Wärmedämmverbundsystemen, durch Isolierung der Dächer und
obersten Geschoßdecken wie auch durch eine Isolierung der Kellerdecke erreicht.
Im Zuge der Maßnahmen ist meistens der Austausch von Fenstern und Haustüren zu
empfehlen. Durch Bereitung von Warmwasser mit Solarthermie-Installationen sowie
Wärmerückgewinnung aus Abluft können Heizungsanlagen weiter entlastet werden.
Der verkleinerte Bedarf an Heizleistung wird je nach Objekt durch zeitgemäße
kompakte Brennwert-Systeme oder Fernwärme gedeckt.
Herr
von Weizsäcker war Hochschulprofessor im Fachbereich Biologie an der
Universität Essen, Präsident der Universität/GH Kassel, Direktor am Zentrum der
Vereinten Nationen für Wissenschaft und Technologie in New York, Direktor des
Instituts für Europäische Umweltpolitik in Bonn, und Vorsitzender des Wuppertal Instituts für
Klima, Umwelt, Energie. 1998 - 2005 war
er Mitglied des Bundestages für die SPD, in den Jahren 2006 - 2008 lehrte er an
der University of California, Vereinigte Staaten von Amerika. 2008 wurde er mit
dem Deutschen Umweltpreis ausgezeichnet. Heute lebt von Weizsäcker in
Emmendingen, Deutschland.
Zu den
Renditefonds für Nachhaltige Wohnimmobilien :
Die
Fonds investieren in Objekte in norddeutschen Ballungsräumen ab
Herstellungsjahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige Bewirtschaftung
des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr als 30 % des
Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische Modernisierungen kann
der Primärenergiebedarf je nach Baujahr um bis zu 80% reduziert werden. Für die
Bestandsobjekte des ersten Fonds ist ein Primärenergieverbrauch von unter 100
kWh/m2a und eine Gesamteinsparung von 102 Millionen Kilowattstunden
beziehungsweise 10,2 Mio. Ltr. Heizöl geplant. Mit der eingesparten Energie
ließe sich Wärmedamm-Material für eine Kleinstadt von mehr als 4.000
Einfamilien-Wohnhäusern erzeugen. Der Renditefonds verbindet eine beabsichtigte
Nachsteuer-Rendite von 6,9Prozent p.a. mit dem verbesserten Schutz von Mietern
vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die fortlaufenden Auszahlungen
betragen im Durchschnitt 4,6 Prozent pro Jahr Sie beginnen bei 2,7 % in 2011
und steigen auf 7 Prozent pro Jahr zum Ende der Laufzeit. Am Schluss der
Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den laufenden Auszahlungen und der Kapitalrückzahlung
eine zusätzliche Auszahlung an die Anleger aus dem prognostizierten
Verkaufsgewinn. Mittels frühzeitiger Abstimmung mit den Behörden werden
eventuell gegebene soziale Belange von Mietern berücksichtigt.
Veröffentlicht am 13. März 2011
Die
Heizkostenabrechnungen 2010 werden in Deutschland für ölbeheizte Gebäude um 30%
bis 50% höher ausfallen als im Jahr 2009. Grund ist ein um etwa 22% erhöhter
Preis für Heizöl wie auch ein witterungsbedingt gestiegener Energieverbrauch.
Das ist das Resultat aktueller Auswertungen der Abrechnungsunternehmen.
Besonders betroffen sind geringverdienende Haushalte. Energetische
Modernisierungen im Wohnungsbestand gewinnen dadurch weiter an Stellenwert.
Christoph
Marloh, Geschäftsführer von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds
für nachhaltige Wohnimmobilien sagte dazu:
"Energie kann zur
neuen sozialen Frage werden. Welche Resultate hohe Preissteigerungen bei Gütern
des täglichen Bedarfs nach sich ziehen können, ist an der Peripherie Europas
wahrzunehmen. Die energetische Sanierung des Gebäudebestandes ist eine Frage
der politischen Klugheit. Der Ersatz von Energieimporten durch inländische
Wertschöpfung in Handwerk und Industrie ist gesamtwirtschaftlich erstrebenswert,
weil sie neben konjunkturellen Anstößen einen langfristigen Werterhalt
fördert".
Seit der
Liberalisierung der Strom- und Gasmärkte in Deutschland vor zehn Jahren hat
sich der Preis für Gas so gut wie verdoppelt. Die Kilowattstunde Strom kostete
2007 beinahe 50 % mehr als 1998. Nichtsdestotrotz kündigten zu Beginn des
Jahres 2008 zusammen 437 Anbieter von Strom Preiserhöhungen in Höhe von erneut
gut sieben Prozent an. Im Sommer zogen 218 Erdgasversorger wegen der
sogenannten Ölpreisbindung mit durchschnittlichen Kostenerhöhungen von 15 %
nach. Licht und Wärme entwickeln sich als Folge namentlich für
einkommensschwache Haushalte zu Luxusgütern. Besonders Berufstätige mit einem
Nettoeinkommen von weniger als 900 Euro mtl., das sind 13 Prozent, sind von der
Belastung betroffen.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige
Wohnimmobilien sagt dazu:
"Heizöl ist im
ersten Quartal 2011 teurer als im Durchschnitt des Jahres 2010. Die zweite
Miete ist auf dem Wege, zum Vermietungshindernis für unsanierte
Bestandswohnungen zu werden. Der Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord
sorgt durch energetische Sanierungen des Portfolios für eine Entlastung der
Mieter von weiter steigenden Energiepreisen. Durch die energetischen
Sanierungen steigt parallel für die Anleger das Renditepotential gegenüber
unsanierten Wohnimmobilien".
Die Deutsche
Energieagentur dena hat in ihrer Sanierungsstudie die Profitabilität
energetischer Modernisierungen im Mietwohnungsbestand untersucht. Sie kommt zu
dem Resultat, daß sich die energetische Modernisierung von Mehrfamilienhäusern
sowohl für Bestandshalter als auch für Mieter rechnet. Demnach kann der
Energiebedarf bei Gebäuden, die ohnehin saniert werden müssen, ohne
Zusatzbelastungen für Mieter oder Vermieter um rund 75 Prozent reduziert
werden. Sogar eine Einsparung von 80 Prozent, was den Klimazielen der Regierung
für 2050 entspricht, würde nur eine geringe Mieterhöhung nach sich ziehen. Steigen die Energiepreise
weiter an, ist auch diese Variante bruttomietenneutral. Die Studie basiert auf
dem dena-Modellprojekt "Niedrigenergiehaus im Bestand", in dem
ungefähr 350 Wohngebäude hocheffizient modernisiert wurden.
Ein Hauptanteil der
geschätzt 18 Mio. Wohngebäude wurde vor 1978 und somit vor dem Inkrafttreten
der ersten WärmeschutzV erbaut. Zur gleichen Zeit liegt der Anteil der neuen Gebäude
bei unter einem %. Zur Realisierung der Klimaziele ist im Gebäudebereich
folglich die energetische Modernisierung der bestehenden Gebäude maßgeblich. In
kaum einem anderen Bereich schaffen Aufwendungen einen so vielfachen Nutzen für
alle Betroffenen: Vermietbarkeit und laufender Betrieb der Immobilie sind auf
lange Sicht gesichert und der Wert des Gebäudes steigt. Für den Benutzer
bewirkt die Zunahme der Effizienz einen besseren Wohnstandard, eine größere
Unabhängigkeit von Energiepreissteigerungen und langfristig eine Vermehrung der
frei verfügbaren Einkünfte. Ferner werden die CO2-Emissionen in Deutschland
reduziert. Die Einsparpotenziale sind, besonders bei Bestandsbauten, immens.
Objekte, die mit marktüblichen Techniken die Energie betreffend modernisiert
werden, können ihren Energiebedarf um bis zu 85 Prozent reduzieren und häufig
weit besser als ein Standard-Wohnungsneubau sein.
Verfaßt von Christoph
Marloh
Veröffentlicht am 27. Februar
2011
90.000 Wohnungen fehlen derzeitig in Hamburg. Dieses Defizit
ergibt sich, wenn die Anzahl der
Haushalte und der Wohnungen in Relation gesetzt wird. Das geht aus der
Studie eines Hamburger Immobilienunternehmens hervor, die auf der Grundlage
eigener Unterlagen und Marktstatistiken angefertigt wurde. Die
Wohneigentumsquote liege bei bloß 22 Prozent gegenüber dem international
niedrigen Bundesdurchschnitt in Höhe von 45 Prozent.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von nachhaltigen
Wohnimmobilien-Renditefonds sagt dazu:
"Bestandshalter finden heute wenige ansprechende
Anlagemöglichkeiten vor. Die geringen Kapitalmarktzinsen und monetäre
Unsicherheiten sind dafür verantwortlich, daß in 2010 nur 450 größere
Wohnobjekte in Hamburg verkauft wurden. Da Kapitalanleger jedoch zunehmend die
Sicherheit von Wohnimmobilien suchen, steigen die Preise am Hamburger Markt für
Zinshäuser weiter. Der Renditefonds Nord für Nachhaltige Wohnimmobilien besitzt hervorragende Erwerbskontakte in der
Metropolregion Hamburg und bündelt das Kapital. Damit erhalten Anleger Zugriff
auf Objekte, die anderenfalls Profis vorbehalten geblieben wären. Durch die
energetischen Modernisierungen des Portfolios steigt das Ertragspotential der
Wohnimmobilien weiter".
Zu den beliebtesten Kapitalanlagen zählen in der Bundesrepublik
Deutschland Immobilien. Hauptsächlicher Leitgedanke für eine Immobilienanlage
sind für zahlreiche Immobilienkäufer die Sorge vor Geldentwertung und die Einschätzung
der Immobilie als eher sichere Anlageform. Zinshäuser zeichnen sich bei
passender Auswahl durch eine hohe Stabilität aus. So haben sie sich im
Unterschied zu Büroimmobilien unabhängiger von konjunkturellen Fluktuationen
entwickelt. Somit verzeichnen Wohnimmobilien mehr und mehr Nachfrage als
Kapitalanlage.
Christoph
Marloh, CEO von Grundbesitz 24, dem Emittent von Renditefonds für nachhaltige
Wohnimmobilien sagt dazu:
"Die Preissteigerungen an den Rohstoffmärkten und das
Geldmengenwachstum in den Vereinigten Staaten von Amerika, Europa, China wie
auch Japan führen mehr und mehr zu Inflationsbefürchtungen. Wohnimmobilienfonds
sind ideal als Rundum-Sorglos-Paket für Anleger, die jetzt in Sachwerten
anlegen wollen, ohne auf laufende Einkünfte zu verzichten. Der Renditefonds
Nord von Grundbesitz 24 ist mit seiner Invest-Quote von 97 % ein exzellentes
Mittel zur Werterhaltung und Einkommenssicherung".
In der Bundesrepublik Deutschland ist die Nachfrage nach
Wohnungen nach wie vor hoch. Seit den 1960er Jahren hat sich die Zahl der
privaten Haushalte auf nahezu 40 Millionen verdoppelt. Ungeachtet des kommenden
Bevölkerungs-Rückganges sollen es bis zum Jahr 2020 nach Informationen des
Statistischen Bundesamtes circa eine halbe Million Haushalte mehr sein. Dabei sind langfristige gesellschaftliche
Entwicklungen eine Ursache für weiter
zunehmende Nachfrage. Die Tendenz zu kleineren Haushalten spielt dabei
eine Rolle. Zwei Drittel aller
Wohneinheiten werden mittlerweile nur noch von einer oder zwei Menschen
bewohnt. Geänderte Lebensweisen gehören zu den wichtigen Ursachen. Die
vermehrte Zahl älterer Personen führt immer mehr Einzelhaushalte bis ins höhere
Alter, währenddessen jüngere Generationen später mit der Familiengründung
anfangen.
Eine bevorzugte Form des Wohnens stellen Wohnungen in guten
Lagen von Ballungsräumen dar. Vornehmlich die oft höheren
Einkommensmöglichkeiten, das bessere Stellenangebot wie auch die bessere
Infrastruktur haben eine große Attraktivität.
Als urbane Lebensqualität werden die vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten,
das umfangreichere Kulturangebot sowie die Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen
geschätzt. Es zeichnet sich hingegen eine nach Regionen differenzierte
Entwicklung ab. In zahlreichen Metropolregionen wächst die Nachfrage nach
Wohnimmobilien durch die steigende Zahl von privaten Haushalten sowie eine
geringe Neubautätigkeit, während sich in etlichen Bereichen verstärkt
Abwanderungsbewegungen andeuten.
Die Neubautätigkeit geht in der Bundesrepublik Deutschland
zurück: ein neues Nachkriegstief wurde hier in 2008 erreicht. Nach dem
Aufschwung der Wiedervereinigung in der Mitte der 1990er Jahre hat die Anzahl
der fertig gestellten Wohneinheiten
kontinuierlich abgenommen. Gründe sind eine Verknappung von Bauflächen sowie
deutlich gestiegene Baukosten. In der FAZ vom 10. Juli 2009 formulierte es ein
Funktionär des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) wie folgt: "Die
Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohneinheiten und dem Wohnungsneubau klafft
laufend weiter auseinander". Ein Wohnungsmangel zeichnet sich gerade in
den deutlich nachgefragten Lagen in deutschen Metropolregionen ab. Es wird
vermutet, daß der künftige Bedarf an Wohnimmobilien in den Metropolregionen
nicht mehr gedeckt werden, kann, sofern die Wohnungsbauaktivität nicht wieder
zunimmt.
Zu den Nachhaltigen Wohnimmobilien Renditefonds:
Die Fonds investieren in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in
norddeutschen Ballungsräumen ab Baujahr 1960 und streben die energetisch nachhaltige
Bewirtschaftung des zu erwerbenden Bestandes an. Wohnimmobilien sind für mehr
als 30 Prozent des Primärenergiebedarfs verantwortlich. Durch energetische
Sanierungen kann der Bedarf an Primärenergie je nach Herstellungsjahr um bis zu
80% reduziert werden. Für die Bestandsobjekte des ersten Renditefonds ist ein
Primärenergieverbrauch von unter 100 Kilowattstunden/m2a und eine gesamte
Einsparung von 102 Mio. Kilowattstunden entsprechend 10,2 Mio. Liter Heizöl
geplant. Mit der eingesparten Energie ließe sich Wärmedamm-Material für eine
Stadt von mehr als 4.000 Einfamilien-Wohnhäusern erzeugen. Der Fonds verbindet
eine beabsichtigte Nachsteuer-Rendite von 6,9Prozent p.a. mit dem erhöhten
Schutz von Mietern vor künftig weiter steigenden Energiepreisen. Die laufenden
Auszahlungen belaufen sich auf im Schnitt 4,6 Prozent p.a. Sie beginnen mit 2,7
Prozent in 2011 und steigen auf 7 Prozent p.a. zum Schluss der Laufzeit. Am
Ende der Laufzeit erfolgt zusätzlich zu den fortlaufenden Auszahlungen und der
Kapitalrückzahlung eine zusätzliche Auszahlung an die Investoren aus dem
prognostizierten Verkaufsgewinn. Mittels frühzeitiger Absprache mit den
Behörden werden evtl. gegebene soziale Mieterbelange berücksichtigt.
Über Grundbesitz 24:
Die Grundbesitz 24 GmbH besitzt eine
erfolgreiche Leistungsbilanz im Arbeitsgebiet des Erwerbes, der Finanzierung,
der Entwicklung, der Bewirtschaftung und der Vermarktung von
Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Unter der Direktion des Geschäftsführers
Verfaßt von Christoph
Marloh
Einkaufkriterien für den Renditefonds Nord für
Nachhaltige Wohnimmobilien
Veröffentlicht am 3. Februar 2011
Die Nachhaltige
Wohnimmobilien Renditefonds fokussieren sich auf dynamische
Metropolregionen. Die Lagen der Objekte sollen im Bereich des öffentlichen
Personennahverkehrs der Metropolen liegen. Im Falle der Metropolregion Hamburg
ist dieses das Bereich des HVV (Hamburger Verkehrsverbund). Die Wohnimmobilien
sollen langfristig vermietet oder verpachtet werden. Sie verfügen über
wenigstens 5 Wohnungen. Die laufenden Einnahmen aus den Objekten stammen
vorwiegend aus der Vermietung von Wohnraum. Mögliche gewerbliche Flächen sind
nicht an Firmen aus dem Rotlicht-Umfeld vermietet und beeinträchtigen auch
sonst nicht den Gebrauch der Wohnungen. Das Objekt soll weitgehend vermietet
sein, ein etwaiger Leerstand ist bei Erwerb gering.
Die Finanzierung des Objektes erfolgt mit einem
langfristigen Fremdkapitalanteil von maximal 50%. Die Finanzierung des
Objekterwerbes erfolgt über eine sog. non-recourse-Finanzierung, wird also nur
durch die zu erwerbenden Wohnimmobilien besichert.
Fordern Sie das ausführliche Einkaufsprofil an per Email
an willkommen 'at' gb24fonds.com.
Erstellt von: Christoph Marloh
Einkaufsprozeß
für Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds
Veröffentlicht am 2. Februar 2011
Die Fonds
streben an, Immobilien mit geringem Energieverbrauch zu erwerben bzw. zu
erwerbende Objekte energetisch zu verbessern. Erforderliche energetische
Verbesserungen sollen durch Energieeinsparungen und weitgehend
bruttomieten-neutrale Umlagen finanziert werden.
Die Marktbeobachtung, die Begutachtung und der Erwerb der
Objekte erfolgt durch die geschäftsführende Kommanditistin mit deren
Geschäftsführern
Für jede Investitionsentscheidung ist die Erlaubnis des
aus drei Personen bestehenden Investmentausschusses
sowie in bestimmten Fällen des Beirates einzuholen. Investmententscheidungen
müssen im Übereinstimmung mit den Investitionsrichtlinien der
Beteiligungsgesellschaft stehen.
Verfaßt von: Christoph Marloh
Video-Interview
mit
Veröffentlicht am 1. Februar 2011
In Anbetracht der für Interessenten schwierigen
Erwerbssituation in den dynamischen Immobilienmärkten wie Hamburg stellt der
von norddeutschen Immobilien- und Fonds-Experten initiierte Renditefonds
für Nachhaltige Wohnimmobilien Nord eine faszinierende
Partizipationsmöglichkeit an erlösstarken Objekten in der Metropolregion
Hamburg dar. Dank der langjährigen guten Erwerbskontakte
war der Renditefonds in 2010 in der Lage, seine Einkaufsrichtmarken gegen die
Marktentwicklung zu überbieten. Der Fonds plant ein
wirtschaftliches Resultat von 7,1% p.a. vor und 6,9% p.a. nach Steuern.
In einem Interview mit Ecoreporter vom 11.11.2010, dem
Magazin für ethische und nachhaltige Geldanlagen, erläutert Christoph Marloh das
Kapitalanlage-Thema und die Kundenkreise der Fonds:
Um die Rückwirkungen menschlichen Wirtschaftens auf die
Natur zu limitieren, ist im Gebiet der persönlichen Haushalte längerfristig
eine Reduktion des Energiebedarfes unvermeidlich. Die Nachhaltige
Wohnimmobilien Renditefonds sehen Energieeinsparungen als Mittel der Aufwertung
und streben die Ausführung ökonomisch sinnvoller energetischer Verbesserungen
im zu erwerbenden Bestand an.
Raumheizung ist derjenige Verwendungszweck von Energie,
bei dem absolut und vergleichsweise der mit Abstand größte Betrag an Endenergie
gespart werden kann. 30% des deutschen Energiebedarfs entstehen für Raumwärme.
Der spezifische Raumheizungsbedarf von Objekten kann sowohl im Neubau als auch
bei bestehenden Gebäuden durch bauliche Maßnahmen (Wärmeisolierung der
Bauwerkshülle und Einsatz neuer Fenster) nahezu auf Null verkleinert werden.
Durch Einsatz von Solarthermie-Anlagen kann der Warmwasser-Bedarf zunehmend
ohne den Einsatz von Heizungsanlagen gedeckt werden.
Das Einsparpotential im augenblicklichen Immobilienbestand
ist erheblich. Der Primärenergieverbrauch von Mehrfamilienobjekten der Herstellungsjahre
1960 bis 1978 liegt durchschnittlich über 300 kWh/m2a und läßt sich durch
Modernisierung wirtschaftlich um etwa 80% senken. Dies ist alles in allem bei
etwa 75% des Bestandes dieser Herstellungsjahre machbar.
Verfaßt von: Christoph Marloh
VGF-Statistiken:
Deutsche Immobilienfonds haben 2010 zusehends zugelegt
Für geschlossene Fonds wurden 2010 alles in allem rd. 5,84
Mrd. EUR Fondskapital eingesammelt und somit dreizehn % mehr als 2009 (5,14
Mrd. EUR). Der Bestseller waren deutsche Immobilienfonds, denen Geldgeber 1,62
Mrd. Euro Fondskapital anvertrauten (+46 %). Immobilienfonds waren
gleichermaßen 2010 das mit Abstand stärkste Fondssegment, gefolgt von den
Schiffsbeteiligungen (996 Mio. EUR). Platzierungsstärkster Anbieter im
Immobiliensegment (In- sowie Auslandsfonds) war die Hamburgische Immobilien
Handlung (HIH) mit 210,5 Mio. EUR, gefolgt von der Real I.S. (191 Mio. EUR). Im
Bereich der Deutschlandimmobilienfonds steht die DFH an erster Stelle (173,3
Mio. Euro). 2011 prognostiziert der VGF fühlbar steigende Platzierungszahlen
bei den Immobilienfonds. Aussagen zum wachsenden Markt der nachhaltigen Immobilien
finden Sie in der Presseschau von
Vita von
Veröffentlicht am 26. Januar 2011
Christoph
Marloh hat den Consultingbereich der IT-Firma Microsoft in Zentraleuropa
aufgebaut. Er hat mehrere Firmen und Organisationen aufgebaut und die
erfolgreiche Markteinführung betrieben.
Verfaßt von: Christoph Marloh